Aflossingsvrije hypotheek inruilen

Wat te doen met een aflossingsvrije hypotheek?

Update: 29-06-2017

Heeft u een volledig aflossingsvrije hypotheek? Dat geldt voor ongeveer 35 procent van de Nederlandse huiseigenaren, volgens schatting van De Nederlandsche Bank (DNB). Behoort u tot deze groep dan doet u er verstandig aan om nu al na te denken over het moment dat deze hypotheek afloopt.

Hoe voelt u zich daarbij?

Negen jaar geleden zond de Britse omroep BBC de serie Pay off your mortgage in two years uit. Hierin werden huiseigenaren uitgedaagd om in twee jaar de hypotheeklening op hun huis af te betalen. De televisiemakers volgden hen tijdens het proces. Elke uitzending begon met een animatie die liet zien welk deel van de woning eigendom is van de huiseigenaar en welk deel van de hypotheekverstrekker. Dat beeld liet veel  deelnemers duidelijk schrikken. Stelt u zich eens voor hoe dat beeld er in Nederland uit zou zien. In ons land wordt op naar schatting 35 procent van de hypotheken niet afgelost. Maakt dit idee u onrustig, dan is het tijd om maatregelen te treffen.

Banken gaan u achter de broek aanzitten

De AFM (Autoriteit Financiële Markten) spoort banken aan om klanten te informeren als hun aflossingsvrije hypotheek mogelijk een risico met zich meebrengt op de datum van aflossing. Dit is bijvoorbeeld zo als de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Is dit bij u het geval, dan kunt u mogelijk een telefoontje of brief van uw hypotheekverstrekker verwachten in de komende tijd, met het dringende advies om te starten met aflossen.

Anticiperen op toekomstige nadelen

Wanneer uw aflossingsvrije hypotheek afloopt kunnen uw maandlasten opeens flink oplopen, doordat bij een nieuwe hypotheek wel moet worden afgelost. Ook kan de hypotheekrenteaftrek wegvallen. Deze rente is maximaal dertig jaar aftrekbaar. Houd er ook rekening mee dat u u zelf  rond die tijd een inkomensdaling kunt hebben vanwege bijvoorbeeld pensionering. Dat kan gevolgen hebben voor de betaalbaarheid van uw hypotheek en de mogelijkheid om die te verlengen.

U kunt in overleg met uw bank tijdig maatregelen nemen. Zo kunt u besluiten om voortaan periodiek af te lossen of vermogen op te bouwen als tegenwicht. Welke van deze oplossingen is nu verstandig?

Omzetten in andere hypotheekvorm

U kunt uw aflossingsvrije hypotheek aflossen door deze om te zetten in een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Hierdoor gaat u direct maandelijks aflossen op uw hypotheek. Uw maandlasten gaan daardoor wel omhoog, want u betaalt nu alleen de rente over de lening, en dan betaalt u de rente plus een deel aflossing. In sommige gevallen is deze omzetting mogelijk binnen dezelfde hypotheek. In dat geval vallen de aanvullende kosten voor het omzetten mee. Het voordeel van een dergelijke omzetting is de garantie dat de hypotheek gedurende de resterende looptijd volledig wordt afbetaald.

Desondanks: bezint eer ge begint. U zit namelijk wel aan een vast aflossingsschema en dus hogere vaste maandlasten bij een annuïteiten of lineaire hypotheek.

Aflossen op aflossingsvrije hypotheek

U kunt er ook voor kiezen om zelf een aflossingsplan te maken bij uw aflossingsvrije hypotheek. Dan houdt u de vaste maandlasten laag en lost u tussentijds gewoon extra af op uw hypotheek. Op deze manier houdt u uw aflossing zelf in de hand. Komt het een maand niet uit? Dan lost u een keer niet extra af, of juist wel indien u wat extra geld overhoudt of wanneer u bijvoorbeeld een (jaarlijkse) schenking ontvangt. Uiteraard is de beste keuze volledig afhankelijk van uw persoonlijke situatie.

Door uw hypotheek af te lossen, daalt uw schuld en vergroot u uw bezit. Uw maandelijkse hypotheeklasten worden lager door extra aflossingen, want u hoeft over een kleiner bedrag rente te betalen. Aflossen is niet alleen vanuit financieel perspectief aantrekkelijk. Het maakt u minder afhankelijk van wijzigingen in fiscale regels rond de hypotheekrenteaftrek. Nu en in de toekomst.

Maak voor u gaat aflossen een inschatting van de gevolgen. Let onder andere op het boetevrije deel bij extra aflossen, meestal mag u per jaar 10 tot 20 procent van uw hypotheek boetevrij aflossen (controleer uw hypotheekvoorwaarden voor het exacte percentage). Houd er verder rekening mee dat het geld door af te lossen ‘vastzit’ in het huis, u kunt het niet zomaar weer opnemen. Om het geld uit de stenen vrij te maken, moet u het huis verkopen, of een nieuwe hypotheeklening afsluiten.

Belasting voor- en nadelen bij hypotheek aflossen

Wilt u in de toekomst nog een ander huis kopen? Door af te lossen verhoogt u de overwaarde van de woning. Overwaarde is het verschil tussen de economische waarde en de (hypotheek)schuld die er op rust. Verkoopt u uw huis dan dwingt de bijleenregeling u deze overwaarde in de nieuwe woning te stoppen. De rente over het bedrag ter grootte van de overwaarde is dan niet meer aftrekbaar.

Goed nieuws is er ook. Heeft u weinig of geen aftrekbare rentekosten dan vervalt dankzij een extra aftrekpost – de wet Hillen – de (resterende) bijtelling van het eigenwoningforfait. Door voor het eind van het jaar af te lossen met belastbare spaargelden uit box 3 voorkomt u dat dit vermogen begin volgend jaar in de rendementsgrondslag wordt meegenomen. Ten opzichte van aflossen in januari scheelt dat 0,86% tot 1,62% belasting over de aflossing (afhankelijk van uw totale vermogen).

Een ander voordeel is dat door af te lossen op uw hypotheek uw schuld ten opzichte van de waarde van het huis kleiner wordt. Hiermee neemt het risico van de bank af en in ruil ontvangt u een lagere rente. Stel uw huis heeft op dit moment een waarde van 400.000 euro en uw hypotheekschuld bedraagt 300.000 euro. De helft van uw hypotheek is aflossingsvrij. Stel nu dat u op dit hypotheekdeel 30.000 aflost dan komt uw hypotheekschuld onder de 68 procent van de marktwaarde (300.00 – 30.000 = 270.000. En 270.000 / 400.000 = 67,5%). In ruil ontvangt u van de bank een half procent rentekorting.

Wilt u weten of het in uw situatie verstandig is om uw aflossingsvrije hypotheek aan te passen? Neem dan contact met ons op voor een afspraak.