Sinds een aantal jaren is er al een beperking hypotheekrenteaftrek zichtbaar. Het is een middel van de regering om mensen met een hypotheek te stimuleren zo snel mogelijk hun hypotheek af te lossen. Het maximale percentage hypotheekrenteaftrek verlaagt jaarlijks en u mag over een kleiner deel de aftrek rekenen (eigenwoningforfait). Op wie heeft dit de meeste invloed, en kunt u om deze beperking heen?
lees ook: ‘wat is hypotheekrente ook alweer?‘
Beperking hypotheekrenteaftrek hogere inkomens
Sinds 2013 daalt de hypotheekrenteaftrek in de hoogste belastingschaal. Voor die tijd kon u – als u in schaal 4 zit – uw hypotheekrente voor 52% aftrekken van uw belastbaar inkomen. Dat is gelijk aan het loonbelastingtarief dat u betaalt in die schaal. Het tarief waartegen de rente nu (2017) maximaal mag worden afgetrokken is 50 procent. Vanaf 2018 zal dit nog maar 49,5 procent bedragen.
Vanaf 2013 tot 2041 wordt het percentage ieder jaar met 0,5 procent afgebouwd van 52 procent (2013) tot uiteindelijk 38 procent (2041). Door deze beperking van de hypotheekrenteaftrek wordt uw hypotheek dus ieder jaar iets duurder. Deze beperking hypotheekrenteaftrek geldt niet alleen voor leningen die vanaf 1 januari 2013 zijn aangegaan, maar ook voor oudere eigenwoningschulden.
Dit (nog altijd hoge) aftrekpercentage geldt alleen als u een belastbaar inkomen in box 1 heeft van meer dan 68.507 euro bruto per jaar (schaal 4, 1-1-2018). Bij een lager loon is het aftrekpercentage gelijk aan uw loonbelastingpercentage (2016: 40,15% in schaal 2 en 3)
Eigenwoningforfait beperkt renteaftrek nog verder
Een ander aspect dat de rentaftrek verkleint, is het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een percentage van de waarde van uw woning, dat niet meetelt voor de hypotheekrenteaftrek. Hoe groot het effect van deze aftrek beperkende maatregel is wordt wel eens over het hoofd gezien.
De meeste huizenbezitters behouden in 2017 een eigenwoningforfait van 0,75 procent van de WOZ-waarde. Dat is gelijk aan het percentage van dit jaar. Alleen woningbezitters van een woning met een WOZ-waarde hoger dan 1.050.000 euro moeten rekening houden met een hoger eigenwoningforfait.
Indien de WOZ-waarde van uw woning meer bedraagt dan 1.050.000 euro neemt het eigenwoningforfait toe tot 2,05 procent. Over dat bedrag is er dan geen hypotheekrenteaftrek. Als u een woning heeft met een WOZ-waarde die hoger is dan 1.050.000 euro, en uw hypotheekschuld is laag, dan is de invloed van deze rentebeperkende maatregel het grootst.
Hieronder ziet u een praktijkvoorbeeld waarin u de invloed ziet van de beperking van de effectieve renteaftrek.
Praktijkvoorbeeld beperking hypotheekrenteaftrek
Stel, u heeft een woning met een WOZ-waarde van 400.000 euro. De eigenwoningschuld (aftrekbare deel van de hypotheek) is ook 400.000 euro en u kunt de hypotheekrente aftrekken tegen het hoogste belastingtarief van 50 procent (2017). In onderstaande tabel kunt u – bij verschillende hypotheekrentepercentages – aflezen wat de invloed is van het eigenwoningforfait op uw daadwerkelijke effectieve aftrektarief.
De tabel laat namelijk zien dat het effectieve tarief waartegen de rente in aftrek kan worden gebracht lager is dan het (gecorrigeerde) marginale tarief van 50 procent. Dit komt dus door het eigenwoningforfait. Zo bedraagt bij een hypotheekrente van 2 procent de aftrek geen 50 procent, maar slechts 31 procent.
De komende jaren zal het effectieve aftrektarief alleen maar verder dalen met als gevolg dat uw netto hypotheeklasten – uitgaande van een gelijk rentetarief – zullen stijgen.
| Rentepercentage | 2,0% | 3,0% | 4,0% |
| Bruto rente | 8.000 | 12.000 | 16.000 |
| Eigenwoningforfait | 3.000 | 3.000 | 3.000 |
| Aftrekbare rente | 5.000 | 9.000 | 13.000 |
| Belastingvoordeel box 1 | 2.500 | 4.500 | 6.500 |
| Netto rente | 5.500 | 7.500 | 9.500 |
| Effectief aftrektarief 2017, afgerond |
31% |
37% |
41% |
Figuur 1: Beperking hypotheekrenteaftrek: effectief aftrektarief box 1 in 2017 voor woning 400.000 euro
Oplossing beperking hypotheekrenteaftrek?
De WOZ-waarde verlaagt dus de hoogte van uw hypotheekrenteaftrek. Het is dus altijd slim om in beroep te gaan tegen de hoogte van deze waarde. Een aanpassing ervan in uw voordeel betekent dat u meer renteaftrek krijgt en dus netto minder kwijt bent aan uw hypotheek.
Ervan uitgaande dat uw effectieve aftrektarief 31 procent bedraagt (zie figuur 1) bij een hypotheekrente van 2 procent, bedraagt uw netto-rente 1,38 procent. Indien u minder spaarrente ontvangt dan dit percentage, of op een andere manier minder rendement maakt op uw overtollige spaargeld dan dit percentage, dan is het rekenkundig slim om uw hypotheekschuld versneld af te lossen. Hou bij deze rekensom ook rekening met de eventuele verschuldigde box 3-heffing op uw spaargeld.
Andersom; verwacht u meer rendement te maken dan 1,38 procent (plus de verschuldigde box 3-heffing) bijvoorbeeld door te beleggen, dan is het rekenkundig verstandig om juist niet extra af te lossen op uw hypotheekschuld. Uw adviseur kan u hier meer over vertellen.
Heeft u vragen? Wij helpen u graag verder!
FDC en Lancyr zijn zusterbedrijven. Als financieel specialist leveren wij maatwerk op het gebied van hypotheken. Ook voor uw complete financiële planning kunt u rekenen op de de expertise van FDC. Om tot een goed onderbouwde keuze te komen besteden wij veel aandacht aan uw persoonlijke situatie. Uw wensen en omstandigheden vormen het uitgangspunt van elke berekening. Bij ons bent u verzekerd van objectief, deskundig en persoonlijk advies.