Wat is hypotheekrenteaftrek ook alweer?

Hypotheekrente, hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait –  hoe zit het ook alweer? Wat houdt dat precies in?

Hypotheekrente is de rente die u de geldverstrekker betaalt over het bedrag dat u leent voor uw woning (de hypotheek), totdat u de lening heeft afbetaald.

Stel u heeft een hypotheeklening van 200.000 euro tegen 3% rente per jaar.
Dan betaalt u 6.000 euro hypotheekrente per jaar. 

Het bedrag dat u aan hypotheekrente betaalt, mag u aftrekken van uw inkomen bij de opgave van de inkomstenbelasting. U hoeft over dat bedrag geen belasting te betalen. Daar heeft u dus fiscaal voordeel van. Het is een aftrekpost en die noemen we de hypotheekrenteaftrek.

Het eigenwoningforfait wordt juist bij uw inkomen opgeteld. Eigenwoningforfait is een soort inkomen dat u heeft uit uw woning. Vaak omschreven als ‘het woongenot’ van het hebben van een eigen huis. Hiervoor wordt een percentage berekend over de WOZ-waarde van uw huis (0.75%). Bij een WOZ-waarde van 200.000 euro ziet dat er zo uit:

200.000 x 0.75 = 1500 euro eigenwoningforfait per jaar.

Na deze rekensom (als er geen andere aftrekposten zijn) blijft het belastbaar inkomen over voor de inkomstenbelasting. Deze is dan lager dan uw inkomsten uit loon of onderneming, dankzij de hypotheekrenteaftrek.

uw loon – 6.000 euro hypotheekrenteaftrek  + 1.500 euro eigenwoningforfait = uw belastbaar inkomen

Tegen hoeveel procent mag u hypotheekrente aftrekken?

Uw inkomen wordt belast over 4 belastingschijven. De hypotheekrente is een aftrekpost van uw inkomen, dus u mag de rente aftrekken tegen het hoogste belastingtarief dat u betaalt over uw inkomen. Dus valt uw inkomen in de belastingschijf waar u 40,15% belasting betaalt, dan trekt u de hypotheekrente ook tegen 40,15% af.

6.000 hypotheekrente – 1.500 eigenwoningforfait = 4.500 euro
Bij een loon tot 66.421 euro is dit aftrekbaar tegen 40,15% = 1.806,75 euro hypotheekrenteaftrek

Beperking hypotheekrenteaftrek in de hoogste belastingschijf

Maar let op: Als u meer dan 66.421 euro verdient zit u in de hoogste belastingschijf. U betaalt dan 52% belasting over dat deel dat u meer verdient dan 66.421 euro. Maar uw betaalde bedrag aan hypotheekrente is maar aftrekbaar tegen maximaal 50.5 procent (in 2016). In 2017 gaat dit percentage met 0,5% omlaag en wordt dit 50%. Valt u met uw inkomen in het hoogste belastingtarief, dan heeft u dus wel belastingvoordeel, maar niet zoveel als de volledige 52% die u betaalt.

U betaalt 52% belasting over uw inkomen, maar u krijgt slechts voor 50,5% (50% in 2017) aftrek.

6.000 hypotheekrente – 1.500 eigenwoningforfait = 4.500 euro
Bij een loon boven de 66.421 euro is dit aftrekbaar tegen 50,5% = 2.272,50 euro hypotheekrenteaftrek

Hoge lonen hebben dus meer voordeel van de hypotheekrenteaftrek

Maar dat voordeel wordt kleiner. In 2017 mag maximaal 50% aftrek worden gerekend. Het jaar daarna 49,5%, etcetera. Dit percentage daalt tot 38% in 2040.

Zie ook ons artikel: ‘beperking hypotheekrenteaftrek‘.