Hypotheek oversluiten

Kan uw hypotheek goedkoper?

Wilt u een lagere hypotheekrente vastleggen om te besparen op uw maandlasten? Uw hypotheek oversluiten kan een grote besparing opleveren. Met de hypotheekcheck heeft u binnen enkele minuten berekend of u kunt besparen op uw hypotheek. FDC helpt u graag om dit te regelen.

laatste update: 28-11-2021

Hypotheek oversluiten

De hypotheekrente is lager dan hij ooit is geweest. Een goedkopere hypotheek ligt dus binnen de mogelijkheden. Toch zijn er ook haken en ogen aan het oversluiten van uw hypotheek. Het is belangrijk dat u zich goed laat informeren.

Heeft u een lopende hypotheek, en wilt u gebruik maken van de historisch lage rente? Dat is mogelijk. U kunt kiezen voor oversluiten hypotheek naar een andere geldverstrekker tegen een lagere hypotheekrente. Aan het oversluiten hypotheek zijn wel kosten verbonden. Het is dan ook alleen aantrekkelijk wanneer de kosten opwegen tegen het rentevoordeel. De hoogste kostenpost is (over het algemeen) de boeterente. Lees hieronder waar u aan moet denken bij een hypotheek oversluiten.

of doe zelf een berekening online bij ons zusterbedrijf FDC: Bereken uw oversluit-kansen

Voldoende inkomen om uw hypotheek over te sluiten

Uw hypotheek oversluiten kan alleen als u voldoende inkomen heeft. Van uw inkomen mag maximaal 25-30% worden besteed aan de hypotheek. De rest van uw inkomen heeft u immers nodig voor uw overige vaste lasten, boodschappen en vrije tijd. Het NIBUD bepaalt welk exact percentage bij welk gezinsinkomen mag worden gebruikt. Op basis van uw inkomen wordt berekend welke maximale hypotheek daar bij past.

Het inkomen waarmee wordt gerekend kan bestaan uit looninkomsten, inkomsten uit onderneming of inkomsten uit een duurzame uitkering (bijvoorbeeld pensioen). Het inkomen moet duurzaam zijn en stabiel. Inkomen uit een tijdelijke uitkering (bijvoorbeeld arbeidsongeschiktheids- en werkloosheiduitkering) wordt niet meegenomen.

Indien u inkomen uit een onderneming heeft (bijvoorbeeld u bent ZZP’er), dan wordt er extra kritisch naar uw inkomenspositie gekeken. U moet namelijk 3 jaar inkomen uit onderneming kunnen aantonen. Er zijn mogelijkheden om minder jaren aan te tonen, maar hierdoor kunt u minder lenen.

Hypotheek oversluiten en de waarde van uw woning

De waarde van uw woning moet minimaal gelijk zijn aan de hypotheekschuld. De maximale financiering ten opzichte van de waarde van de woning is 100%. Indien u energiebesparende maatregelen neemt, zijn er geldverstrekkers die u meer willen lenen dat 100% van de waarde van de woning. Dit betekent dat u de oversluitkosten van uw spaargeld moet betalen en niet kan meefinancieren met de nieuwe hypotheek.

Kosten hypotheek oversluiten terugverdienen

Oversluitkosten bestaan uit: advies- en bemiddelingskosten, taxatiekosten, boeterente en notariskosten. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar. De bedoeling is dat u de kosten terugverdient binnen een bepaalde periode. Bijvoorbeeld binnen 5 jaar. Stel dat uw oversluitkosten € 10.000 zijn en het rentevoordeel de komende 5 jaar opgeteld € 8.500, dan is het financieel niet verstandig om over te sluiten. Verstandig is in elk geval om te kiezen voor een langere rentevaste periode (ook omdat de rente nu erg laag is).

Risico-opslag op hypotheek verlagen?

Als u een hypotheek heeft (ongeacht welke hypotheekvorm), dan betaalt u over deze lening hypotheekrente aan de bank of instelling waarbij u de hypotheek heeft gesloten. Deze rekent daarin ook een opslag op uw hypotheekrente, genaamd de ‘risico-opslag’.

De verhouding tussen de hypotheekschuld en de woningwaarde daalt wanneer de waarde van de woning stijgt. Ook het deels aflossen van de hypotheekschuld resulteert in een lagere schuld/waarde verhouding.

Maar nu komt het addertje: de meeste banken laten dezelfde rente aan risico-opslag doorlopen, terwijl u recht hebt op een lagere rente!

lees alles over risico-opslagberekenen & verlagen

Krijgt u dan ook een verplichte annuïteitenhypotheek?

Nee. De verplichting voor een annuïteitenhypotheek geldt alleen voor nieuwe hypotheken. Oversluiten wordt niet gezien als een nieuwe hypotheek. De hypotheekconstructie zoals u deze nu heeft, blijft bij oversluiten dus hetzelfde. Wat u heeft, houdt u zónder fiscale consequenties. U hoeft bijvoorbeeld geen annuïteitenhypotheek af te sluiten indien de huidige hypotheek vóór 1 januari 2013 is afgesloten. Het is wel verstandig om uit te zoeken of de hypotheekconstructie nog aan uw wensen en doelstellingen voldoet.

Hypotheek oversluiten voorbeeldberekening

De huidige hypotheekrente is laag en u wilt onderzoeken of uw hypotheek oversluiten voor u interessant is. Stel:

• U heeft nu een hypotheek van € 200.000 en een rente van 5,0%.
• De waarde van uw woning is € 210.000. Dit is voldoende.
• U heeft een salarisinkomen van € 33.000 en uw partner € 25.000. Dit is ook voldoende want u kunt de maandlasten voor uw hypotheek dragen.
• Uw adviseur vraagt voor u de boeterente bij uw huidige bank op. Deze is € 5.000.
• De overige kosten zijn € 3.500.

De totale oversluitkosten zijn € 8.500 (fiscaal aftrekbaar). De nieuwe geldverstrekker biedt u een rente aan van 3,0 % 10 jaar vast. Uw rentevoordeel is dus 2,0%.

Dit heeft een bruto rentevoordeel van € 4.000 (2% x 200.000,-) per jaar. Grof gezegd heeft u binnen 2 jaar en 2 maanden de oversluitkosten terugverdiend. Het verschil in belastingteruggave laten we in dit voorbeeld even buiten beschouwing. Daarnaast heeft u het voordeel dat u 10 jaar een lage maandlast heeft.

De hypotheekschuld is nu € 208.500 (indien u deze niet van uw spaargeld heeft betaald). In dit voorbeeld is oversluiten interessant.

Is oversluiten hypotheek voor u verstandig?

Het is verstandig om te (laten) onderzoeken of uw hypotheek oversluiten financieel verstandig is. Er zijn een aantal haken en ogen aan het oversluiten van uw hypotheek. Neem contact met ons op zodat wij voor u kunnen berekenen of oversluiten van uw hypotheek ook voor u voordelig is.