Hypotheek Eigen Woning omzetten naar box 3 – slim of niet?

In een tijd van sterk stijgende huizenprijzen en daardoor hogere hypotheken, zien we de laatste tijd ook een stijging in de vraag naar aflossingsvrije hypotheken. Bij een aflossingsvrije hypotheek hoef je tenslotte alleen rente te betalen en geen aflossing, dus zijn de maandlasten een stuk lager. De belastingdienst stelt echter dat hypotheken (afgesloten na 2013) met een direct aflossingsschema (annuïtair of lineair) moeten worden afgelost om aanspraak te maken op hypotheekrenteaftrek in Box 1. Een aflossingsvrije hypotheek doet dat niet en valt dus in Box 3.

Is het dan wel slim om uw hypotheek voor de belasting in Box 3 te plaatsen? In plaats van in box 1 waar deze gebruikelijk wordt belast?

Het gaat hier om de vraag:

“Is een aflossingsvrije hypotheek verstandig om nu af te sluiten, hierdoor lagere maandlasten te hebben, maar geen hypotheekrenteaftrek?”

Update: 7-5-2021

Hypotheek aflossen belangrijk

Een hypotheek is de grootste schuld die veel mensen aangaan. Dat wordt vaak niet zo gevoeld omdat er een belangrijk, waardevol, stabiel onderpand tegenover de lening staat. Toch heeft het (recente) verleden bewezen dat de waarde van een woning over tijd flink kan fluctueren. Als u de hypotheekschuld niet aflost, dan loopt u risico dat de hypotheekschuld in de toekomst, bijvoorbeeld over 10 jaar, groter is dan de woningwaarde (onder water staan). Dat geeft problemen wanneer u juist dan de woning wilt verkopen of het geld nodig heeft voor andere dingen.

Werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheidingen en economische crises laten zich moeilijk voorspellen. Wat we wel kunnen doen om onze risico’s te verkleinen, is zo slim mogelijk omgaan met onze schulden en vermogen. En dat doen we door schulden zo snel mogelijk af te lossen aan de ene kant en vermogen op te bouwen aan de andere. Daarom is uw hypotheek aflossen essentieel.

Heeft u op dit moment voor 100% een aflossingsvrije hypotheek? Lees dan ook deze waarschuwing.

Hypotheek in Box 3 verstandig?

Natuurlijk is het afhankelijk van uw persoonlijke situatie, doelen en afwegingen. Over het algemeen adviseren wij  een fiscale verhuizing van een hypotheek naar box 3 niet. Zelfs wanneer het wel voordeliger is qua maandlasten, vinden we het in veel gevallen niet verstandig. We leggen graag uit wat de voordelen en nadelen zijn van een aflossingsvrije hypotheek in Box 3 ten opzichte van een hypotheek in Box 1.

Voordelen hypotheek in Box 1

Voordelen van een hypotheek in Box 1:

• U ontvangt een percentage van de betaalde hypotheekrente retour bij de aangifte Inkomstenbelasting, dit is uw hypotheekrenteaftrek.
• Bij het afsluiten van een hypotheek, kunt u meer lenen. Er wordt namelijk gekeken wat de werkelijke maandlast is; door de renteaftrek betaalt u netto minder dan bij een Box 3 hypotheek zonder renteaftrek.

Let op! het is niet zo dat u meer kunt lenen, als u een deel aflossingsvrije hypotheek afsluit. Bij de toetsing voor de maximale hypotheek wordt er volgens een annuïtair aflosschema getoetst.

Nadelen hypotheek in box 3:

• U kunt minder lenen voor een nieuwe hypotheek.
• U heeft geen fiscale aftrek hypotheekrente.
• Niet alle banken werken mee aan afsluiten of omzetten naar aflossingsvrije hypotheek.
• U lost (vaak) niet af op de hypotheekschuld, omdat u een aflossingsvrije hypotheek afsluit. U blijft dus met een schuld zitten aan het einde van de looptijd.

Voor de keuze tussen box 1 en box 3 is het belangrijk om goed te kijken naar uw persoonlijke situatie nu en over een jaar of twintig. Wilt u weten wat voor u de beste keuze is? Uw adviseur brengt het graag voor u in kaart.

Bespreek het met uw adviseurMaak direct een afspraak

Invloed lage hypotheekrente en afschaffing hypotheekrenteaftrek

De kans bestaat dat de hypotheekrenteaftrek binnen enkele jaren verdwijnt. Dan valt gelijk een belangrijk voordeel weg van het hebben/houden van uw hypotheek in Box 1.

Als u nu een annuïtaire hypotheek heeft en overweegt deze te gaan omzetten naar aflossingsvrij, kunt u onderzoeken of de verplichte annuïtaire hypotheek (als u ná 1 januari 2013 uw eerste hypotheek heeft afgesloten) in verband met de renteaftrek, dan nog wel bij uw situatie past. Maar wanneer deze afschaffing van de hypotheekrenteaftrek werkelijk gaat spelen, is nog niet bekend. Tot die tijd blijft de hypotheek in Box 1 (en dus hypotheekrenteaftrek) u nog steeds een financieel voordeel bieden t.o.v. Box 3.

Dat de rente al enkele jaren historisch laag staat en u een lage rente-teruggaaf heeft, is geen reden om de hypotheek om te zetten naar box 3. Elke euro is immers meegenomen. U kunt de situatie wel laten onderzoeken als de WOZ-waarde van uw woning hoog is en de hypotheekschuld laag. Dan kan het gebeuren dat u helemaal geen renteaftrek heeft door de hoge Eigen Woning forfait (dit is een percentage van de WOZ).

Bovenal lost u met de hypotheekvormen die in box 1 geplaatst worden (annuïtair, lineair) uw hypotheekschuld af. Dat maakt u financieel gezonder en bestendiger in de toekomst.

Wanneer is een hypotheek in Box 3 interessant?

Wanneer dan wel slim om een deel van de hypotheek aflossingsvrij af te sluiten?
Er zijn ook situaties waarin we wel adviseren om uw hypotheek een deel aflossingsvrij af te sluiten. Bijvoorbeeld:

1. U wilt nú lage maandlasten. Dat kan door (een deel van) uw hypotheek om te zetten naar een aflossingsvrije hypotheek. Hierdoor betaalt u alleen rente en geen aflossingen.
2. U weet precies wat uw inkomen over 10 of 20 jaar zal zijn. Bijvoorbeeld omdat dit een vast pensioen betreft.
3. U heeft geen erfgenamen die rekenen op / afhankelijk zijn van de opbrengst van uw woning bij verkoop.

Lagere maandlast door aflossingsvrije hypotheek

Niet aflossen, hypotheek in box 3 en nu profiteren van de lage maandlasten. Stel dat u dan toch ‘onder water’ komt te staan met uw woning, dan laat u mogelijk een schuld na bij uw overlijden. De erfgenamen moeten de erfenis dan niet accepteren.

Sowieso heeft u voor deze constructies een gedegen, onafhankelijk advies nodig van een financieel adviseur. Deze denkt met u mee over uw situatie nu en over 20 jaar en geeft advies op maat voor uw wensen en risico’s.

Gedeeltelijk aflossingsvrij

Ons beste advies is meestal een compromis: Als u toch nú die lagere maandlast wilt, sluit dan voor een déél van de hypotheek een aflossingsvrije box 3 hypotheek af.

Deze constructie is mogelijk als uw eerste hypotheek ná 2012 is afgesloten. U doet bijvoorbeeld 1/3 van de schuld aflossingsvrij. De rente hiervan is niet fiscaal aftrekbaar, maar de maandlast is laag. (De bijtelling van het Eigenwoningforfait wordt afgetrokken van de hypotheekrente van het andere deel van de hypotheek.) Het hypotheekdeel van box 3 wordt in mindering gebracht op uw vermogen in box 3. Dit levert u een belastingvoordeel op (als u vermogen heeft). Het andere deel van de hypotheek is annuïtair én de rente is fiscaal aftrekbaar.

Let op! de geldverstrekkers hebben als eis dat maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij mag worden afgesloten.

Laat u goed adviseren wat de fiscale consequentie van deze constructie is.

Vraag ons om adviesMaak direct een afspraak

Conclusie: Aflossingsvrije hypotheek Box 3 – ja of nee?

Een deel van de hypotheek aflossingsvrij afsluiten? Ja, dan kan en in sommige gevallen is dit een goed idee.

Stel: U sluit een aflossingsvrije hypotheek af van € 150.000. De rest van de hypotheek is een annuïtaire hypotheek. Door dit deel aflossingsvrij af te sluiten, bespaart u netto +/- € 200 per maand. Als u van plan bent om met dit bedrag extra te sparen voor uw pensioen óf duurzaam te investeren in de woning, dan is dat zeker een goed plan.

Stel: U lost de aflossingsvrije hypotheek binnen de looptijd van de hypotheek zelf af met spaargeld of bijvoorbeeld door een erfenis of schenking. Dan is een aflossingsvrije hypotheek afsluiten geen probleem.

Stel: U lost de aflossingsvrije lening in 30 jaar helemaal niet af, dan betaalt u afgerond 2 keer zoveel rentekosten (ongeveer € 67.500 over 30 jaar) dan als u annuïtair zou aflossen. Als u ná 30 jaar besluit om de lening weer voor 30 jaar te verlengen, betaalt u weer 30 jaar rentekosten. In dat geval is de aflossingsvrije hypotheek geen goed idee, en geeft de aflossingsvrije hypotheek in Box 3 u op korte termijn een voordeel (lagere maandlasten) maar op lange termijn een nadeel (veel meer rentekosten in totaal).

Laat u dus goed adviseren of een aflossingsvrije hypotheek in uw huidige en toekomstige situatie past. Onze adviseurs helpen u hier graag bij.