Goedkope en ‘middel-dure’ bestaande woningen mogen in gemeenten beschermd worden tegen opkopers. Dat geldt vanaf 1 januari 2022. Daarnaast heeft Binnenlandse Zaken onlangs een voorstel gedaan om gemeenten voorkeursbeleid te laten voeren bij het toewijzen van koopwoningen.

Hoe zit dat precies?

Het rimpeleffect van woningnood in gemeenten versimpeld:

• Er komt een woning in een grote stad te koop.
• Investeerders kopen deze op voor verhuur. Bijvoorbeeld aan studenten of toeristen. Hierbij kunnen zij door hun kapitaal ‘gewone’ particulieren overbieden.
• Deze particulieren wijken daarom uit naar kleinere, omringende gemeenten van hun stad. Zij overbieden daarbij de lokale bewoners, door gunstige verkoop van hun eigen woning aan (diezelfde) investeerders in de stad.
• De lokale bewoners van deze gemeenten komen er hierdoor niet tussen, binnen hun budget. Zij moeten buiten hun eigen gemeente gaan wonen of lang wachten.

Dit effect treedt vooral op bij goedkope en middel-dure woningen (tot aan NHG grens 2022 – van 355.000 euro). Woningen die met name door de starters en het middenkader worden gezocht en gekocht. Deze doelgroep ondervindt dus de meeste hinder op de woningmarkt. Vooral wie zelf nu geen woning met overwaarde heeft, maakt weinig kans.

De oplossingen voor deze woningnood versimpeld:

• Sturing op (goedkope) nieuwbouw in gemeenten. (sinds 2020)
• Hogere overdrachtsbelasting voor zakelijke investeerders, lager voor particulieren (sinds 2021)
• Zelfbewoningsplicht & opkoopbescherming* in de grote steden moet daar de investeerders afremmen en particulieren helpen. (vanaf 2022)
• Zelfbewoningsplicht & opkoopbescherming in de omringende gemeenten moet zorgen dat het opkoop-probleem zich niet daarheen verplaatst. (vanaf 2022)
• Voorkeursbeleid bij nieuwbouwwoningen in de gemeenten, om de lokale bewoners aan die woningen te helpen. (huidig voorstel)

* Zelfbewoningsplicht  = de plicht om (een aantal jaar) zelf in een nieuwbouw-koopwoning te gaan wonen. Opkoopbescherming = een verbod om een (bestaande) aangekochte woning in de eerste jaren na aankoop te verhuren. De twee versterken elkaar, om zowel de bewoning van bestaande als nieuwbouw te kunnen sturen.

Welke regels voor zelfbewoning gaan gelden in welke gemeente?

Veel gemeenten die maatregelen willen nemen, zijn nog in beraad welke en waar precies. Dit weten we nu:

• Amsterdam: iedereen die een huis koopt met WOZ-waarde tot 512.000 euro in Amsterdam, moet er zelf gaan wonen.
• Rotterdam: in 16 wijken krijgen woningen tot 355.000 euro zelfbewoningsplicht.
• Utrecht: nog geen regels, wel een quote van de lokale wethouder:
  “Wij willen de zelfbewoningsplicht invoeren voor huizen die maximaal 650.000 euro kosten, zo hopen we dat zoveel mogelijk huizen gekocht worden door mensen die er daadwerkelijk gaan wonen.” (bron: duic.nl)
• Eindhoven: woningen met WOZ-waarde tot 350 duizend euro mogen vanaf april 2022 niet meer door beleggers gekocht en verhuurd worden. (bron: studio040.nl)
• Den Haag, Nijmegen en andere grote steden: moeten nog met concrete regeling komen (laatste update: 13 december).

Veel kleinere gemeenten in de buurt van deze grote steden willen volgen, omdat anders het probleem zich naar hun gemeente zal verplaatsen, is hun redenering.

Wanneer hoef je niet aan de zelfbewoningsplicht te voldoen?

Gemeenten mogen niet zomaar alles dichtgooien. De nieuwe regels waarbij een zelfbewoningsplicht mogelijk wordt, stellen wel eisen aan de gemeenten. Zo moet de gemeente kunnen onderbouwen dat deze plicht ‘noodzakelijk en effectief’ is voor een bepaalde wijk/straat/woning, om de regeling te mogen toepassen.

Er zijn sowieso uitzonderingen:

• Je mag je huis nog verhuren aan een direct familielid
• Ouders die hun kind aan een woning helpen, hoeven er niet zelf te wonen
• Wie tijdelijk naar het buitenland verhuist, mag de woning voor die periode verhuren (met een vergunning!)
• Een huis dat al (meer dan een half jaar voor de verkoop) een huurwoning is, mag huurwoning blijven.
• Gemeenten mogen zelf andere uitzonderingen bepalen.

Voorkeursbeleid op de woningmarkt

Op de Waddeneilanden bestaat al de regel: wie economische binding heeft met een plaats, krijgt voorrang om er te mogen wonen. Een eiland heeft nou eenmaal politieagenten, leraren en verpleegkundigen nodig die niet eerst met de boot over hoeven. Dezelfde regel geldt in heel Nederland al een aantal jaar voor de verdeling van huurwoningen in een gemeente.

Nu heeft demissionair minister Ollongren (BiZa) voorgesteld om ditzelfde voorkeursbeleid mogelijk te maken voor nieuwbouwwoningen binnen elke gemeente van Nederland. Hiervoor wil ze de Huisvestingswet wijzigen en zo meer ruimte geven aan gemeenten voor maatwerk.

Het is nog een voorstel, dus het kan in overleg nog aangepast worden, en moet daarna nog door het parlement goedgekeurd worden.

Het voorstel in een notendop:

• Het betreft sociale nieuwbouwwoningen tot maximaal de NHG-grens 2021 (€ 335.000).
• Maximaal 30% van deze woningen binnen een nieuwbouwproject, mag met voorkeur toegewezen worden aan eigen stads-/dorpsbewoners.
• Hieronder vallen ook mensen die nog niet in de gemeente wonen, maar hier wel economische binding mee hebben. Die de gemeente dus graag wil binnenhalen en behouden.
• De gemeente krijgt meer ruimte om zelf regels toe te voegen. Bijvoorbeeld voorkeursbeleid voor een koopwoning, als daarmee een huurwoning in de gemeente vrijkomt. Of zoals genoemd voor bepaalde beroepen.

Het is nú al zo dat projectontwikkelaars gedwongen kunnen worden om een deel van de nieuwbouw uit goedkope koopwoningen te laten bestaan. Maar er was nog geen regel om die woningen dan ook aan de ‘juiste’ doelgroep ter beschikking te stellen. Daar moet deze wetswijziging bij helpen. Dan gaan de bouw en het voorkeursbeleid elkaar versterken om de middeninkomens en de ‘locals’ te helpen.

Een aantal gemeenten wil graag dat dit voorstel uitgebreid wordt naar bestaande woningen, dus niet alleen de nieuwbouw. Bijvoorbeeld Amsterdam maakt zich hier hard voor.

We houden dit nieuws voor u in de gaten!

Bent u woningzoekende?

Zoekt u een woning in de stad, randstad of een andere gemeente? Wees financieel goed voorbereid. U staat sterker als u al weet hoeveel u kunt lenen!

Laat onze onafhankelijke hypotheekadviseur nu vast voor u berekenen hoeveel geld u kunt lenen. Dan kunt u beter bieden.

Maak een afspraak voor hypotheekadvies

.